【首案说法】加装电梯引纠纷，业主维权怎么办？-亚博188网站

编者按：

《中华人民共和国民法典》已于2021年1月1日起施行，作为新中国第一部以“法典”命名的法律，民法典具有里程碑式的意义，被誉为“社会生活的百科全书”。民法典聚焦现实社会的热点、难点，内容丰富鲜活，每一个条文都关乎社会生活的方方面面和我们每个人的衣食住行，规范了各类民事主体的人身关系和财产关系，从基本原则到具体法条、从公民权利到市场经济、从私人生活到人格权利、从出生到死亡，民法典影响着我们每个人的生活。

为了让读者进一步了解《中华人民共和国民法典》的新变化，我们特地开设了【首案说法】栏目，邀请到北京京师（合肥）律师事务所主任朱政律师。他将结合民法典并以各地刚刚审判的第一案为例，为大家进行细致地解读。

一、案件回顾

合肥市包河区绿园小区某栋高层的几户业主一直对“上下楼不便”感到头疼，恰逢小区可以统一加装电梯，他们都十分开心。但是低楼层的业主曹某等人对此却并不高兴，他们认为，加装了电梯会影响到房屋采光，而且存在安全隐患，因此一直阻挠电梯施工。双方经过多次交涉，却始终没能达成一致意见。高层业主们认为，他们加装电梯已经达到了法律规定的表决人数要求，且加装电梯事项亦进行了公示，案涉小区所在社区、街道也均已盖章备案。为此，高层业主郭某等7人作为原告将低层业主曹某等4人告上法庭，要求他们停止阻挠居民楼加装电梯,不得组织、妨碍、破坏加装电梯工程的正常施工。

法院经过审理后认为：本案涉楼宇加装电梯的事项，已征询专有部分占建筑物总面积三分之二且占总人数三分之二以上的业主的意见，且获得参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。因此，加装公司依据《加装电梯设备采购及安装合同》对案涉楼宇加装电梯进行相应施工，符合法律规定。郭某等七名原告要求曹某等四名被告不得阻挠加装电梯施工的诉讼请求，法院予以支持。对于被告认为安装电梯可能会存在影响采光、出行便利与安全等不可预见的隐患，法院认为可向原告另行主张。

二、法律解读

加装电梯属于改建、重建建筑物及其附属设施，依法应当经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。相关的法律规定与解读，笔者撰写的一文，有详细地分析。

但是，加装电梯涉及利益主体众多，虽然电梯可以在一定程度上改善老旧楼房居民的居住与通行条件，但是，它的确有可能会对低层业主的通风、采光，以及其他业主的通行等造成不良影响，法律该怎么平衡各方利益，是摆在小区业主面前的一道难题。

对此，《民法典》第二百八十八条就规定，“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”所谓“相邻关系”，是指两个或两个以上相互毗邻不动产的所有人或使用人，在行使不动产的所有权或使用权时，相邻各方形成的相互给予便利和接受限制而产生的权利义务关系。法律上设立“相邻关系”的目的就是为了尽可能确保相邻不动产权利人之间的和睦关系，解决相邻的两个或者多个不动产所有人或使用人因行使权利而发生的冲突，维护不动产相邻各方利益的平衡。该规定明确了“有利生产、方便生活、团结互助、公平合理”的原则，对于化解老旧小区加装电梯产生的相邻权纠纷，有着良好的指引作用。

国务院办公厅2020年7月20日发布的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》也指出，“老旧小区增设电梯，是一项惠及民生的工程……不同的利益群体应该换位思考，低楼层业主要尽量理解支持中高楼层业主的起居要求，根据实际情况作出适当的让步，中高楼层业主也要考虑低楼层的合法诉求，积极协商合理补偿。”在加装电梯后，若电梯确实给低层业主的日照、采光、出行等造成不利影响的，或者加装电梯确实破坏了小区绿化、侵占了小区公共面积的，加装并使用电梯业主也应当依法给予受不利影响业主适当的补偿。

三、律师提醒

对于同意加装电梯的业主而言，应构建与不同意加装电梯业主之间的矛盾调处机制，主动了解对方的诉求，本着换位思考的原则，积极地解决纠纷。同时，应加强物业公司、基层调解组织、住建部门、法院等相关机构的联动性，组建多元化调解队伍，及时化解各方矛盾。对恶意阻挠加装电梯施工的业主，同意加装电梯的业主还可以通过起诉的方式维护自身的合法权益。

即便业主之间在电梯的安装问题上没有发生矛盾，也应完善加装电梯的公示、备案、报批等程序，确保加装电梯的程序合法正当。同时，业主之间还应当针对加装电梯相关事项签订合同，明确电梯安装、低层业主补偿以及电梯后期使用、维保的费用分担等问题，确定各方的权利义务，上述规则的设立，可以有效地避免后期产生新的矛盾。

由于电梯属于特种设备，其安装、维保需要由相关有资质的企业进行，对电梯安装周期、电梯井基坑回填、电梯安装过程中产生的水电费用负担以及后期的质保和维护等问题等，业主均需要与相关企业签署细致、周密的合同，避免因前期约定不明而导致后期产生纠纷。

此外，对于不同意加装电梯的业主而言，应通过合理合法的手段表达诉求，不得采用断水、断电、堵路等手段阻挠电梯安装。确实因加装电梯影响了自己的出行、采光或者造成房屋价值贬损的，可以通过提起相邻权纠纷的诉讼，维护自身合法的权益。

最后，笔者经过检索裁判文书网发现，目前此类案件有三类判决结果：一是对低层业主不予赔偿，主要原因是因为他们无法举证证明自己因此遭受了损失；二是认为低层业主的确受到损失，但损失额难以计算，只能由法官酌情补偿；三是认为低层业主可以获得赔偿，且损失是可以通过评估鉴定等方式进行确定。探究出现三种裁决结果的原因，是因为关于加装电梯的补偿标准不明确，对于通风、采光等损害的金额较难确定。笔者相信，伴随着相关政策和指导意见的进一步细化，一定会统一裁判尺度，助力业主之间化解纠纷，共建和谐社会！

作者简介：朱政，执业律师，北京京师（合肥）律师事务所主任，国家高级经济师。现任安徽省律师协会常务理事、纪律委员会常务副主任，最高人民检察院和省级人民检察院民事、行政诉讼监督案件咨询专家，中华全国律师协会公司法专业委员会委员，安徽省高级人民法院、安徽省司法厅确定的安徽律师调解员，安徽省商会调解员，安徽省《民法典》讲师团成员。