【首案说法】“定金”与“订金” 不能分不清-亚博188网站

编者按：

《中华人民共和国民法典》已于2021年1月1日起施行，作为新中国第一部以“法典”命名的法律，民法典具有里程碑式的意义，被誉为“社会生活的百科全书”。民法典聚焦现实社会的热点、难点，内容丰富鲜活，每一个条文都关乎社会生活的方方面面和我们每个人的衣食住行，规范了各类民事主体的人身关系和财产关系，从基本原则到具体法条、从公民权利到市场经济、从私人生活到人格权利、从出生到死亡，民法典影响着我们每个人的生活。

为了让读者进一步了解《中华人民共和国民法典》的新变化，我们特地开设了【首案说法】栏目，邀请到北京京师（合肥）律师事务所主任朱政律师。他将结合民法典并以各地刚刚审判的第一案为例，为大家进行细致地解读。

一、案件回顾

2021年3月31日，佟某、冯某作为房屋出售方，王某作为买受方，徐州某房产中介服务部作为居间方签订《房地产买卖居间合同》一份和《房地产买卖协议》一份，约定出售房屋总价款96万元，当日付定金2万元，7月31日前付房款88万元，余款6万元于过户时一次性付清。后佟某、冯某与王某又签订《补充协议》一份，约定如出卖方在5月15日之前以个人原因导致此房屋《买卖居间合同》无法正常履行，双方可以解除合同。上述合同签订后，王某依约向佟某、冯某支付定金2万元和房款58万元，而佟、冯二人收到钱后反悔，明确表示不愿意出售房屋。王某于是将二人起诉至鼓楼区法院，请求法院判令佟某、冯某继续履行《房地产买卖居间合同》，并将涉案房产过户至其名下。在庭审过程中，佟、冯二人称不再出售涉案房屋，并要求解除涉案合同，王某亦随之变更诉讼请求同意解除合同，并要求佟、冯二人返还购房款并双倍返还定金。

鼓楼区法院审理后认为：本案中，佟某、冯某要求解除涉案合同，王某亦随之变更诉讼请求同意解除合同，双方就解除合同已达成一致意见，故依法确认双方签订的《房地产买卖居间合同》《房地产买卖协议》《补充协议》解除。合同解除后，佟、冯二人应当返还王某已支付的58万元购房款。关于定金，双方在合同中约定定金为2万元，王某依约向佟某、冯某支付2万元，佟、冯二人向王某书写2万元定金收条，此时定金合同成立。《民法典》第五百八十七条规定，收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使合同目的不能实现的，应当双倍返还定金。佟、冯二人在庭审过程中明确表示不再出售涉案房屋，不再履行涉案合同，二人的违约行为致使买卖房屋的合同目的不能实现，应当向作为守约方的王某双倍返还定金4万元。

二、法律解读

订金和定金是生活中常见的两个名词，虽只有一字之差，但所产生的法律效果却截然不同。定金作为一种担保方式，是为了担保合同的履行，由一方当事人在法律规定的范围内预先向对方交付的一定款项。关于定金制度，在《民法典》颁布之前，在《合同法》《担保法》均有规定，特别是在买卖合同中运用十分广泛。对于定金罚则的适用，均设定了给付定金的一方不履行约定的债务，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金的规则。但是，由于法律规定的过于宽泛，在实践中产生了部分当事人滥用定金罚则的情况，在合同履行过程中仅出现一些微小的瑕疵，或者一些不影响合同目的的违约时，非违约方就希望适用定金罚则，这显然不符合立法的目的。

《民法典》及时发现了这一立法疏漏，在法律规定的行文上表现的更为严谨。《民法典》第五百八十七条规定，“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。”相较于原先的法律规定，《民法典》收窄了定金罚则的适用范围，即只有“致使不能实现合同目的的”，才可以适用定金罚则，这对于厘清定金与违约金两者的逻辑关系，规范定金罚则的适用范围等均有良好的指引作用。

三、律师提醒

定金制度虽然不是我国法律规定中的一项新制度，但是许多普通民众仍然分不清楚定金、订金、押金、违约金等之间的区别，且定金在理论上还有成约定金、证约定金、违约定金、立约定金、解约定金等多种类型，致使在合同或者收款凭证中不少当事人因使用错误而承担的较大的损失。因此，在需要使用定金时，应首先研判使用的目的，确需给付一定财物作为债权的担保时，才使用定金。同时，要清楚定金的数额虽然可以由当事人之间自由协商，但是不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。

在合同履行中，若对方存在违约致使您不能实现合同目的时，要综合比较定金、违约金与赔偿损失之间的差额以及诉讼上的优劣，选择对自己最有利的救济措施，以维护自身合法权益。

作者简介：朱政，执业律师，北京京师（合肥）律师事务所主任，国家高级经济师。现任安徽省律师协会常务理事、纪律委员会常务副主任，最高人民检察院和省级人民检察院民事、行政诉讼监督案件咨询专家，中华全国律师协会公司法专业委员会委员，安徽省高级人民法院、安徽省司法厅确定的安徽律师调解员，安徽省商会调解员，安徽省《民法典》讲师团成员。